Om tegen een besluit van de overheid te kunnen procederen moet je tijdig in bezwaar of (hoger)beroep komen. Als je na die datum aan tafel komt ben je te laat en niet-ontvankelijk. Ook moet je belanghebbend zijn. Dat wil zeggen dat jouw belangen specifiek geraakt worden door het besluit en dat je met de procedure kunt bereiken wat je wilt bereiken. Een voorbeeld van dit laatste is dat je met een bezwaar wel een besluit van tafel kunt krijgen maar meestal niet kan afdwingen dat een nieuw besluit met een andere, door jou gewenste, inhoud wordt genomen.
Wie te laat is, is niet-ontvankelijk. Wie geen (actueel) belang meer heeft vist eveneens achter het net.
Bij verkoop van een bedrijf of pand mag de nieuwe eigenaar de procedure voortzetten.
Voor ondernemers en projectontwikkelaars is dit geen theoretisch probleem. Het speelt regelmatig als iemand tijdens een procedure tegen een besluit gaat verhuizen of het bedrijf beëindigt. Meestal heeft deze dan immers geen belang meer in de procedure. De nieuwe eigenaar of huurder van een pand, of de nieuwe eigenaar van een bedrijf kan zelf niet meer een procedure starten. Die is namelijk dan te laat. Op deze manier kunnen noch de oude noch de nieuwe buren stappen ondernemen tegen bijvoorbeeld een vergunning voor de uitbouw van een woning of tegen een activiteit die een bedreiging vormt voor de bedrijfsvoering. Er ontstaat een gat in de rechtsbescherming.
De Raad van State, de hoogste rechter in het bestuursrecht, vond dit te ver gaan. Het is vaste rechtspraak dat “voor het op grond van rechtsopvolging onder bijzondere titel kunnen overnemen van door de rechtsvoorganger opgebouwde aanspraken op rechtsbescherming aanleiding kan zijn in die gevallen waarin zonder deze overname de rechtsbescherming als gevolg van de rechtsopvolging geheel verloren gaat.”.
In de praktijk houdt dit in dat als een bedrijf of pand verkocht wordt de nieuwe eigenaar de door de verkoper gestarte procedure voort mag zetten.
Maar hoe zit dat bij huurders?
Nu is de vraag of als een huurder van een pand een procedure start, bijvoorbeeld tegen een milieuvergunning voor een naburig bedrijf of de bouw van een nieuwe woonwijk, na zijn verhuizing de nieuwe huurder die procedure voort kan zetten.
De rechtbank in Rotterdam vond onlangs van wel. Hoewel er geen sprake was van rechtsopvolging, een nieuwe huurder sluit immers zelf een nieuwe huurovereenkomst en neemt geen rechten over, zou dan immers de rechtsbescherming van het ‘bewonersbelang’ geheel verloren gaan.
De Afdeling rechtspraak van de Raad van State oordeelde als hoogste rechter echter anders.
De Raad van State wijst erop dat een rechtsopvolger onder bijzondere titel een procedure bij een bestuursrechter alleen over kan nemen als het belang bij de betrokken procedure in zijn geheel is overgegaan op de rechtsopvolger. Een huurder ontleent zijn aanspraak aan zijn belang als omwonende. Dat houdt bij een verhuizing op te bestaan. Dat belang wordt niet overgedragen op een nieuwe huurder. Die krijgt een, nieuw, eigen belang op grond van zijn, nieuwe, overeenkomst met de verhuurder. Ook spelen hier geen belangen zoals waardedaling van een pand.
Hoewel bezwaarlijk is de beslissing van de Raad van State systematisch wel te begrijpen.
Een nieuwe huurder kan de door de eerdere huurder gestarte procedure niet voortzetten.
Vist de huurder altijd achter het net?
De vraag die dan echter opkomt is hoe geoordeeld zal worden bij een nieuwe huurder op grond van een indeplaatsstelling zoals geregeld in artikel 7:307 van het burgerlijk wetboek? In dat artikel wordt immers bepaald dat bij winkelruimte een nieuwe huurder de rechten van de oude over kan nemen, in zijn plaats wordt gesteld. Hoewel de rechter zich daar nog niet over heeft uitgelaten lijkt dan aan de eisen van de Raad van State te zijn voldaan: de nieuwe huurder neemt als huurder het huurdersbelang als geheel over.
We zullen moeten afwachten wat de rechter ervan vindt.
Praktisch advies: timing is cruciaal, vraag tijdig juridisch advies.
Heb je vragen?
Robers Advocaten adviseert en procedeert voor ondernemers op het gebied van
• Bestuursrecht
• Omgevingsrecht
• Vergunningen en
• Handhaving
Heb je vragen over bestuursrechtelijke problemen? Neem contact met mij op. Ik help je graag verder.
