Robers Advocaten. Maakt ondernemen gemakkelijker.

Spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

30 april, 2020 | geen reacties

De Corona-crisis zal vervelende gevolgen kunnen hebben voor huurders die huren op grond van een tijdelijke huurovereenkomst. Zou de huurovereenkomst in deze crisisperiode eindigen, dan zal het vinden van nieuwe woonruimte wel eens lastig kunnen zijn.

De spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten biedt daarvoor oplossingen. De tijdelijke huurovereenkomst kan worden verlengd met één, twee of drie maanden. Voorkomen wordt daarmee dat door verlenging een huurovereenkomst voor onbepaalde duur ontstaat. Op 24 april 2020 is de wet gepubliceerd in de Staatscourant.

De belangrijkste aandachtspunten zijn de volgende.

De spoedwet is van toepassing als de tijdelijke huurovereenkomst eindigt na  31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020. De verhuurder is verplicht de huurder over de rechten uit de spoedwet te informeren als hij het einde van de huur aanzegt.

De huurder kan binnen een week na het schriftelijke bericht door de verhuurder dat de huur eindigt de verhuurder verzoeken de huur te verlengen met één, twee of drie maanden. Een verzoek moet uiterlijk 1 juli 2020 zijn gedaan. Er kan niet langer verlengd worden dan tot 1 september 2020. Doet de huurder het verzoek niet of niet op tijd, dan eindigt de huurovereenkomst tegen het aangezegde einde daarvan.

De verhuurder heeft een week de tijd om een verlengingsverzoek van de huurder te weigeren wegens één van de in de spoedwet genoemde redenen. Deze redenen zijn de volgende: verkoop en overdracht van de woning, nieuwe verhuur van de woning aan een ander, betrekken van de woning door de verhuurder zelf die geen woonruimte andere heeft, renovatie die vergt dat de woning leeg is en sloop van de woning.

Reageert de verhuurder niet of niet op tijd op het verzoek van de huurder, dan geldt de huur als tijdelijk verlengd overeenkomstig het voorstel van de huurder.

De huurder kan, als de verhuurder weigert met het verzoek in te stemmen, de rechter verzoeken om de einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen.

Weigert de verhuurder wegens andere reden dan de in de spoedwet genoemde redenen, dan moet de verhuurder de rechter verzoeken de einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen.

Van de beslissingen van de rechter op de verzoeken van huurder of verhuurder kan geen hoger beroep worden ingesteld. Zolang de procedure aanhangig is, loopt de huur door.

De wet vervalt met ingang van 1 september 2020, maar de datum van 1 september 2020 (de uiterste datum waartegen verlengd kan worden) kan bij AMvB eenmalig worden vervangen door 1 oktober 2020, 1 november 2020 of 1 december 2020.

Uit het voorgaande volgt wel dat er nog wel wat voorwaarden in acht moeten worden genomen en ook op termijnen moet worden gelet. Heeft u over het voorgaande vragen? Neem dan contact op zodat wij één en ander kunnen verhelderen en per specifieke situatie kunnen adviseren.

 

Deze blog bevat algemene informatie en is niet gericht op specifieke, individuele gevallen. De informatie uit deze blog kan dan ook niet als juridisch advies worden gekwalificeerd. Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben met betrekking tot uw eigen specifieke situatie, neem dan contact op met een van onze advocaten.

Prijs van de bouw: aanneemsom of regie?

27 februari, 2020 | geen reacties

Aanneemsom

Er zijn verschillende prijsafspraken met aannemers te maken. In veel gevallen wordt voor een klus een vaste aanneemsom afgesproken. De aannemer maakt naar aanleiding van een ontwerp een prijs en, als daar overeenstemming over is, zal dat bedrag betaald moeten worden.

De aannemer kan, uitzonderingen daargelaten, alleen aanspraak maken op bedragen boven de aanneemsom als er aanvullende, van de opdracht afwijkende, werkzaamheden zijn opgedragen.

Ook kan sprake zijn van minderwerk, waarbij een deel van de werkzaamheden uit de overeenkomst met de aannemer wordt gehaald. Soms is dan wel een bepaalde vergoeding aan de aannemer verschuldigd.

Regieovereenkomst

Een andere mogelijkheid is de aannemer opdracht te geven om werkzaamheden op regiebasis uit te voeren. In dat geval zal een aannemer de werkzaamheden uitvoeren, waarna een factuur volgt voor materialen en uren vermeerderd met opslag voor winst en risico en algemene kosten.

Dat factuurbedrag kan de opdrachtgever natuurlijk tegenvallen. Het werk kan veel duurder zijn dan de opdrachtgever had verwacht. Dit wordt vaak als nadeel van een regieovereenkomst benoemd.

Toch zijn er soms redenen om een regieovereenkomst te sluiten. Het kan bijvoorbeeld zijn dat er heel specialistisch renovatiewerk moet worden uitgevoerd, waarbij het resultaat uiteindelijk belangrijker is dan de kosten. Als er voldoende budget beschikbaar is kan een dergelijke afspraak nuttig zijn, omdat bij de aannemer dan geen druk ligt om binnen een bepaald budget te blijven bij de uitvoering van de werkzaamheden hetgeen tot verhoging van de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden kan leiden.

In de praktijk echter blijken regieovereenkomsten vaak toch voor discussie te zorgen, omdat de aan de opdrachtgever gefactureerde werkzaamheden duurder zijn dan de opdrachtgever had verwacht.

Een regieovereenkomst met richtprijs

Een alternatief voor een regieovereenkomst zonder enige begrenzing, is een regieovereenkomst waarbij een richtprijs wordt bepaald.

De opdrachtgever kan de aannemer een regieopdracht verstrekken en daarbij afspreken dat een bepaalde richtprijs geldt. De opdrachtgever is dan een redelijke prijs verschuldigd.

Wordt het werk toch duurder dan de richtprijs dan mag de richtprijs, zo is in artikel 7:752 lid 2 BW bepaald, met niet meer dan 10% wordt overschreden. Een hogere overschrijding (dan de 10% boven de richtprijs) behoort wel tot de mogelijkheden als de aannemer de opdrachtgever maar op tijd heeft gewaarschuwd voor een verdere overschrijding van de kosten. Die waarschuwing geeft de opdrachtgever dan immers de mogelijkheid om het werk te beperken of in aangepaste vorm te laten uitvoeren. Het is wel verstandig deze waarschuwing schriftelijk te doen, zodat hiervan bewijs is.

Aanneemsom / regie

Aan de verschillende soorten contracten kleven voor- en nadelen. Het voordeel van een vaste aanneemsom is dat in principe de kosten vast staan. In de praktijk ontstaan vaak wel discussies over meerwerk en de vraag of bepaalde wensen van de opdrachtgever nu wel of niet in de opdracht waren inbegrepen.

Bij het uitvoeren van werkzaamheden op basis van regie is er geen discussie over meer-/minderwerk.

Een aannemer die op regiebasis werkt moet echter wel zorgen dat een goede administratie wordt bijgehouden van de uren en gebruikte materialen. Ontstaat er discussie tussen de opdrachtgever en de aannemer dan is bij een regiecontract deze administratie noodzakelijk om de deugdelijkheid van de vordering van de aannemer te kunnen vaststellen.

Alle genoemde nadelen vallen te voorkomen door steeds, m.n. gedurende het bouwproject, overleg te voeren en duidelijke afspraken met elkaar te maken, die ook te bevestigen en een duidelijke administratie te voeren. In de hectische praktijk en de waan van de dag blijkt dat toch vaak lastig te zijn.

Ontstaan er problemen gedurende of na de bouw? Neem dan contact op zodat wij één en ander kunnen verhelderen en per specifieke situatie kunnen adviseren.

 

Deze blog bevat algemene informatie en is niet gericht op specifieke, individuele gevallen. De informatie uit deze blog kan dan ook niet als juridisch advies worden gekwalificeerd. Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben met betrekking tot uw eigen specifieke situatie, neem dan contact op met een van onze advocaten.

De kosten van meerwerk

8 oktober, 2018 | geen reacties

De kosten van meerwerk

In de bouwpraktijk ontstaat regelmatig discussie over de vraag of de opdrachtgever een bedrag aan de aannemer verschuldigd is voor meerwerk.

Wat is meerwerk?

Meerwerk is een prestatie van de aannemer buiten het overeengekomen werk, waarvoor de aannemer recht heeft op bijbetaling. Minderwerk is het niet uitvoeren van een deel van het overeengekomen werk.

In de UAV 2012, de Uniforme Administratieve Voorwaarden die veel aannemingsovereenkomsten beheersen, is een regeling opgenomen voor de verrekening van meer- en minderwerk in paragraaf 35. Ook andere algemene voorwaarden die in de bouw gehanteerd worden bevatten bepalingen over meer- en minderwerk. Daarop ga ik in deze blog niet verder in.

Meerwerk in het Burgerlijk Wetboek

In de wet is in artikel 7:755 BW bepaald dat als de opdrachtgever toevoegingen of veranderingen in het overeengekomen werk wenst de aannemer daarvoor slechts dan recht heeft op een betaling als hij de opdrachtgever heeft gewezen op de noodzaak van de prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak van een prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen.

In procedures speelt dit artikel nog wel eens een rol.

De achtergrond van de bepaling is dat de rechter een redelijke uitkomst kan vaststellen. Enerzijds houdt de rechter rekening met de deskundigheid van de aannemer, die in veel gevallen deskundiger is dan de opdrachtgever en dus moet waarschuwen voor (financiële) gevolgen van keuzes van de opdrachtgever. Aan de andere kant houdt de rechter rekening met de deskundigheid van de opdrachtgever, die mogelijk zodanig goed op de hoogte is van de bouwpraktijk dat hij zelf had moeten weten dat zijn keuzes tot een aanspraak van de aannemer op bijbetaling zouden leiden. In dit kader houdt de rechter ook rekening met de vraag of de opdrachtgever werd bijgestaan door adviseurs.

Toepassing artikel 7:755 BW door rechters en arbiters

De Raad van arbitrage voor de bouw past het artikel praktisch toe en beoordeelt of het de opdrachtgever duidelijk was dat de gewenste wijziging tot meerkosten zou leiden. Daarbij wordt rekening gehouden met de aanwezigheid van adviseurs aan de zijde van de opdrachtgever (bijvoorbeeld bouwbegeleider of architect) of de eigen deskundigheid van de opdrachtgever.

Een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit 2013 zorgde voor vragen in de rechtspraktijk. Uit die uitspraak kon worden afgeleid dat de aannemer de opdrachtgever niet alleen moest waarschuwen voor de meerkosten, maar ook zo goed mogelijk moest informeren over de hoogte daarvan. Als die informatieplicht over de hoogte van de kosten de regel zou worden dan zou dat leiden tot meer inspanningen door de aannemer.

Die uitspraak heeft echter geen navolging gekregen. In uitspraken van rechters die daarna zijn gewezen komt die eis om de hoogte van de meerkosten inzichtelijk te maken niet meer terug.

Het lijkt er dus op dat rechters het voldoende vinden dat aannemers de opdrachtgever wijzen op de noodzaak van de prijsverhoging, zonder dat die kosten moeten worden begroot. Dat waarschuwen hoeft dus niet als het een deskundige opdrachtgever is of een opdrachtgever die wordt bijgestaan door een adviseur. In die gevallen moet de opdrachtgever de noodzaak van de prijsverhoging uit zichzelf begrijpen.

De norm in het burgerlijk wetboek geeft dus geen zwart-wit regel. Het kan voor de aannemer moeilijk zijn om in te schatten hoe deskundig een opdrachtgever is, zeker als deze niet wordt bijgestaan door adviseurs.

De aannemer kan het dan ook maar beter niet aan laten komen op een procedure waarin de vraag centraal staat of de opdrachtgever moet betalen voor meerwerk.

Als de aannemer en de opdrachtgever goed samenwerken en de uitvoering van het werk (en wijzigingen daarin) goed bespreken, ook wat de gevolgen van wijzigingen voor de prijs van het werk zijn, dan zou dit wetsartikel in de rechtspraktijk eigenlijk geen rol moeten spelen.

Deze blog bevat algemene informatie en is niet gericht op specifieke, individuele gevallen. De informatie uit deze blog kan dan ook niet als juridisch advies worden gekwalificeerd. Mocht u naar aanleiding van deze blog of in het algemeen vragen hebben met betrekking tot uw eigen specifieke situatie, neem dan contact op met een van onze advocaten.