Berichten in april

Spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

30 april, 2020 | geen reacties

De Corona-crisis zal vervelende gevolgen kunnen hebben voor huurders die huren op grond van een tijdelijke huurovereenkomst. Zou de huurovereenkomst in deze crisisperiode eindigen, dan zal het vinden van nieuwe woonruimte wel eens lastig kunnen zijn.

De spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten biedt daarvoor oplossingen. De tijdelijke huurovereenkomst kan worden verlengd met één, twee of drie maanden. Voorkomen wordt daarmee dat door verlenging een huurovereenkomst voor onbepaalde duur ontstaat. Op 24 april 2020 is de wet gepubliceerd in de Staatscourant.

De belangrijkste aandachtspunten zijn de volgende.

De spoedwet is van toepassing als de tijdelijke huurovereenkomst eindigt na  31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020. De verhuurder is verplicht de huurder over de rechten uit de spoedwet te informeren als hij het einde van de huur aanzegt.

De huurder kan binnen een week na het schriftelijke bericht door de verhuurder dat de huur eindigt de verhuurder verzoeken de huur te verlengen met één, twee of drie maanden. Een verzoek moet uiterlijk 1 juli 2020 zijn gedaan. Er kan niet langer verlengd worden dan tot 1 september 2020. Doet de huurder het verzoek niet of niet op tijd, dan eindigt de huurovereenkomst tegen het aangezegde einde daarvan.

De verhuurder heeft een week de tijd om een verlengingsverzoek van de huurder te weigeren wegens één van de in de spoedwet genoemde redenen. Deze redenen zijn de volgende: verkoop en overdracht van de woning, nieuwe verhuur van de woning aan een ander, betrekken van de woning door de verhuurder zelf die geen woonruimte andere heeft, renovatie die vergt dat de woning leeg is en sloop van de woning.

Reageert de verhuurder niet of niet op tijd op het verzoek van de huurder, dan geldt de huur als tijdelijk verlengd overeenkomstig het voorstel van de huurder.

De huurder kan, als de verhuurder weigert met het verzoek in te stemmen, de rechter verzoeken om de einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen.

Weigert de verhuurder wegens andere reden dan de in de spoedwet genoemde redenen, dan moet de verhuurder de rechter verzoeken de einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen.

Van de beslissingen van de rechter op de verzoeken van huurder of verhuurder kan geen hoger beroep worden ingesteld. Zolang de procedure aanhangig is, loopt de huur door.

De wet vervalt met ingang van 1 september 2020, maar de datum van 1 september 2020 (de uiterste datum waartegen verlengd kan worden) kan bij AMvB eenmalig worden vervangen door 1 oktober 2020, 1 november 2020 of 1 december 2020.

Uit het voorgaande volgt wel dat er nog wel wat voorwaarden in acht moeten worden genomen en ook op termijnen moet worden gelet. Heeft u over het voorgaande vragen? Neem dan contact op zodat wij één en ander kunnen verhelderen en per specifieke situatie kunnen adviseren.

 

Deze blog bevat algemene informatie en is niet gericht op specifieke, individuele gevallen. De informatie uit deze blog kan dan ook niet als juridisch advies worden gekwalificeerd. Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben met betrekking tot uw eigen specifieke situatie, neem dan contact op met een van onze advocaten.

Dreigend faillissement door Corona! Wat moet je als ondernemer doen?

1 april, 2020 | geen reacties

Kredietverzekeraars verwachten een golf van faillissementen door Corona. Wat kun je als ondernemer doen? Het is alweer twee weken geleden dat de horeca per direct haar deuren moest sluiten. Daarna volgden ook de sportscholen, kapperszaken, fysiotherapeuten, etc., etc. Hoewel de winkels in de winkelstraat officieel hun deuren nog niet hoeven te sluiten, hebben al diverse bedrijven in de retailbranche zelfstandig besloten om of hun openingstijden aan te passen of om toch de winkeldeuren geheel te sluiten.

Wat kun en moet je als ondernemer in deze bijzondere tijden doen als het water je aan de lippen staat, of wanneer je zelfs kopje onder dreigt te gaan?

Check de overheidsmaatregelen

De overheid heeft diverse maatregelen aangekondigd om de financiële gevolgen van de crisis te verzachten en de liquiditeit van de ondernemingen goed te houden. Diverse noodmaatregelen zoals onder andere het Noodfonds Overbrugging Werkgelegenheid (NOW), de Tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandig ondernemers (Tozo) en de Tegemoetkoming Ondernemers Getroffen Sectoren (TOGS) zijn in zeer korte tijd opgezet om de ondernemers te ondersteunen. Op de site van de Kamer van Koophandel worden alle verschillende regelingen besproken (https://www.kvk.nl/corona/het-coronavirus-check-hier-je-regelingen/).

Probeer betalingsregelingen te treffen of vraag uitstel van betaling

Naast dat de overheid van alles doet, kun je natuurlijk ook zelf iets doen. Zo is het erg belangrijk om contact op te nemen met je grootste en belangrijkste schuldeisers en in gesprek te blijven. Neem bijvoorbeeld contact op met je verhuurder en probeer afspraken te maken over een uitgestelde betaling, een betaling in termijnen of misschien wel een (tijdelijke) huurverlaging. Een verhuurder is ook op de hoogte van de Coronacrisis en heeft niets aan een failliete huurder. Ga echter het gesprek aan en wacht niet af.

Meld tijdig betalingsonmacht bij de Belastingdienst en het bedrijfstakpensioenfonds

Een van de grootste schuldeisers is ook altijd de Belastingdienst. Als je voorziet dat je je loon- of omzetbelasting niet meer kunt betalen, dan is het van belang dat je op tijd een melding betalingsonmacht doet. Op de site van de Belastingdienst staat een speciaal formulier dat je dan kunt invullen en vervolgens aan de Belastingdienst moet opsturen. Het is heel belangrijk om tijdig deze melding te doen. Meld je als bestuurder niet of niet tijdig de betalingsonmacht, dan kan de Belastingdienst zich op het standpunt stellen dat sprake is van onbehoorlijk bestuur en dan kun je persoonlijk aansprakelijk zijn voor de niet betaalde belastingen en (pensioen)premies.

Buitengerechtelijk crediteurenakkoord

Als je het financieel allemaal niet meer ziet zitten, dan zijn er nog een aantal mogelijkheden. Zo bestaat de mogelijkheid om een buitengerechtelijk crediteurenakkoord aan te bieden aan alle schuldeisers. In dat geval bied je je schuldeisers een bepaald percentage van hun vordering tegen finale kwijting. Het is in dat geval dus wel noodzakelijk dat er nog (voldoende) liquiditeit is om een aanbod te doen.

Laatste optie: surseance van betaling of faillissement

Indien echter, zoals in de huidige crisissituatie, de onderneming van de ene op de andere dag op slot moet en de omzet naar 0 daalt en het niet duidelijk is wanneer de crisis voorbij zal zijn, zullen helaas ook veel bedrijven genoodzaakt zijn om surseance van betaling aan te vragen, of wellicht direct hun faillissement te laten uitspreken. De rechtbanken zijn vanwege het Coronavirus gesloten, maar faillissementsaanvragen en verzoeken om surseance van betaling vallen onder de urgente zaken die wel, al dan niet in aangepaste vorm, behandeld worden.

Surseance van betaling houdt ‘uitstel van betaling’ in en is gericht op het voortbestaan van een onderneming. Voor een surseance van betaling moet er sprake zijn van tijdelijke en op korte termijn op te lossen financiële problemen. Surseance van betaling wordt aangevraagd door een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank. Het is noodzakelijk hiervoor een advocaat in te schakelen. Als blijkt dat de financiële problemen niet tijdelijk zijn en het bedrijf structureel haar rekeningen niet meer kan betalen, volgt meestal alsnog een faillissement.

Je kunt ook meteen zelf het faillissement aanvragen. Dit doe je op het moment dat je ‘verkeert in de toestand dat je bent opgehouden te betalen’; dus op het moment dat je geen mogelijkheid meer ziet om je schulden te betalen en twee of meer schuldeisers onbetaald laat. Het faillissement kan worden aangevraagd via de website van de rechtspraak. Hier vind je een toelichting en het formulier waarmee het faillissement kan worden aangevraagd. Dit geldt zowel voor ondernemingen als voor ZZP’ers en privépersonen.

Waarschijnlijk zijn dit geen onderwerpen waar je elke dag mee te maken hebt, maar helaas kan de werkelijkheid zo zijn dat het toch van belang is om juridisch advies in te winnen. Neem in dat geval contact op met ons kantoor en we bekijken samen de mogelijkheden.

 

Deze blog bevat algemene informatie en is niet gericht op specifieke, individuele gevallen. De informatie uit deze blog kan dan ook niet als juridisch advies worden gekwalificeerd. Mocht u naar aanleiding van deze blog of in het algemeen vragen hebben met betrekking tot uw eigen specifieke situatie, neem dan contact op met een van onze advocaten.