Berichten in september

WEL OF GEEN GEBRUIKSVERGOEDING BIJ VOORTGEZET GEBRUIK BEDRIJFSRUIMTE NA AFLOOP VAN DE HUUROVEREENKOMST?

17 september, 2014 | geen reacties

Als een verhuurder de huurovereenkomst wenst te beëindigen en de huurder daar niet mee instemt, dan is de kans groot dat de huurder na het einde van de huurovereenkomst de bedrijfsruimte nog enige tijd gebruikt. Dient de voormalig huurder in die periode voor dat gebruik een vergoeding te betalen? En zo ja, op welke wijze wordt de hoogte van die vergoeding berekend? 

Bovenstaande vragen zijn in de afgelopen tijd onderwerp geweest van een aantal procedures bij verschillende instanties. Voor de verhuurder zijn de antwoorden op die vragen van belang om te bepalen of direct na het beëindigen van de huurovereenkomst een ontruimingsprocedure aanhangig gemaakt dient te worden of dat bijvoorbeeld ‘rustig’ de onderhandelingen afgewacht kunnen worden. Voor de voormalig huurder zijn de antwoorden relevant in verband met zijn financiële verplichtingen naar de verhuurder.

De Hoge Raad heeft op 24 mei 2013[1] een arrest gewezen waarin de vraag centraal stond of een huurder een gebruiksvergoeding verschuldigd is in de periode waarin met de verhuurder onderhandeld is voor een nieuwe huurovereenkomst. Het gehuurde betrof overigens kantoorruimte, bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. De casus was als volgt. Na het einde van de (onder)huurovereenkomst heeft onderhuurder met de hoofdverhuurder onderhandeld over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, waarin hij als huurder partij zou zijn. In die periode maakt de onderhuurder gebruik van de bedrijfsruimte. Na een jaar onderhandelen breekt de verhuurder de onderhandelingen af. Deze vordert (kort gezegd) in een procedure ontruiming van het gehuurde en betaling van een vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte gedurende de onderhandelingsperiode. De Hoge Raad oordeelt dat de huurder door het gebruik van de bedrijfsruimte is verrijkt en als gevolg daarvan aan verhuurder een gebruiksvergoeding verschuldigd is. De verhuurder lijdt door het voortgezette gebruik immers schade, ook als hij geen vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en het gehuurde niet aan een ander wil verhuren.

lees meer →

Anticiperen op nieuwe ontslagregels?! (Wet Werk en Zekerheid)

15 september, 2014 | geen reacties

De nieuwe ontslagregels zullen per 1 juli 2015 in werking treden, maar toch wordt er in de rechtspraak al rekening gehouden met deze nieuwe wetgeving. Zo heeft de Kantonrechter Utrecht op 1 september jl. in een uitspraak bij het vaststellen van de ontbindingsvergoeding opvallend genoeg expliciet rekening gehouden met de WWZ.

In deze zaak waren zowel de werknemer (directeur van de woningstichting), alsook de werkgever (Raad van Commissarissen van de woningstichting) het erover eens dat de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van toepassing was op de arbeidsovereenkomst.

Om die reden verzocht de werkgever de Kantonrechter de arbeidsovereenkomst te ontbinden onder toekenning van een vergoeding van maximaal € 75.000,- bruto, zoals vastgelegd in de WNT. Een rechter is echter niet aan de WNT gebonden.

In zijn uitspraak benoemt de Kantonrechter dat hij bij de vaststelling van de ontbindingsvergoeding op zichzelf niet aan de in de WNT genoemde maxima gebonden is, maar geeft hij wel aan rekening te houden met de WNT door de vergoeding niet te baseren op de geldende en gebruikelijke Kantonrechtersformule.

 hamer

De rechter overwoog daartoe:

 “Gelet op de lange duur van het dienstverband en het hoge salaris (…) acht de Kantonrechter vaststelling van de toe te kennen vergoeding aan de hand van de Kantonrechtersformule in dit geval niet opportuun. Zo zou een vergoeding met C=1 leiden tot een bedrag van ruim € 300.000,- bruto. Dit bedrag is vele malen hoger dan het maximumbedrag van artikel 2.10 lid 1 WNT”.

 Voorts: “Het zou tevens neerkomen op ongeveer het dubbele van een jaarinkomen, waarmee het sterk uitstijgt boven het bedrag dat na de inwerkingtreding van de Wet Werk en Zekerheid (…) in een geval als het onderhavige toegekend zal kunnen worden. Aangenomen mag worden dat deze in de toekomst toepasselijke normering ook weergeeft hetgeen thans maatschappelijk aanvaardbaar wordt geacht”.

En: “Voorts neemt de Kantonrechter in aanmerking dat de discussie rondom de hoogte van beëindigingsvergoedingen in het algemeen (en die van topfunctionarissen in de (semi)publieke sector in het bijzonder) en de invoering van de WNT en de WWZ niet aan de directeur ontgaan zal zijn. Hij heeft er daarom rekening mee kunnen houden (door bijvoorbeeld geld opzij te leggen) dat hij een eventuele beëindiging van het dienstverband de beëindigingsvergoeding lager zou uitvallen dan in de voorgaande periode het geval zou zijn geweest”.

De kantonrechter geeft daarbij aan, met betrekking tot vaststelling van de vergoeding, dat het billijk is een vergoeding toe te kennen, waarbij de directeur geen inkomensachteruitgang zal ondervinden gedurende circa twee jaar. Een en ander hangt samen met het feit dat door de directeur werd aangevoerd, en door de werkgever niet betwist, dat hij niet verwachtte binnen twee jaar een ander dienstverband te kunnen aanvaarden. Daarnaast houdt de rechter in deze uitspraak bij de vaststelling van de inkomensachteruitgang voor de directeur rekening met de WW-uitkering die de directeur naar verwachting zal ontvangen en met de omstandigheid dat de directeur vanaf begin april 2014 is vrijgesteld van arbeid met behoud van loon.

Op basis van deze feiten en omstandigheden ontbindt de rechter de arbeidsovereenkomst per 15 september 2014 onder toekenning van een (fors lagere) ontbindingsvergoeding van € 180.000,- bruto.

 Al met al dus een opmerkelijke uitspraak. Het is de vraag of er ook andere Kantonrechters zullen zijn die in de lijn met deze uitspraak, en dus al rekening houdend met de WWZ, tot een andere/lagere ontbindingsvergoeding zullen komen. De tijd zal het moeten uitwijzen!

15 september 2014